近期，全國(guó)主要城市土地推出量和成交量均出現(xiàn)較明顯下滑，延續(xù)近幾個(gè)月來(lái)成交轉(zhuǎn)淡趨勢(shì)。不過(guò)，2019年上半年土地市場(chǎng)成交火爆，使得今年以來(lái)土地市場(chǎng)累計(jì)成交額相比去年依然大幅增長(zhǎng)。
從上市房企陸續(xù)發(fā)布的10月份銷售業(yè)績(jī)和拿地情況看，不少房企四季度以來(lái)拿地態(tài)度依然積極。部分房企趁土地市場(chǎng)趨冷，低溢價(jià)“撿漏”拿地。此外，在拿地及償債雙重資金需求壓力下，不少房企近期陸續(xù)發(fā)布大額海外融資計(jì)劃。近幾個(gè)月來(lái)房企海外融資金額屢創(chuàng)新高。
土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡
中指研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，2019年11月4日至11月10日，全國(guó)40個(gè)主要城市土地推出量環(huán)比增加60%，成交量環(huán)比減少49%，土地出讓金總額相比上周減少42%。其中，一線城市土地供應(yīng)量整體收縮，合計(jì)推出12宗，相比上周減少7宗；成交總金額為43億元，比上周減少155億元，土地成交量?jī)r(jià)齊跌。
近幾個(gè)月來(lái)，土地市場(chǎng)成交持續(xù)轉(zhuǎn)淡?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2019年10月新房、二手房以及土地市場(chǎng)延續(xù)9月低迷走勢(shì)，重點(diǎn)城市新房成交量同比、環(huán)比均雙降。其中，杭州、寧波、徐州等城市成交顯著縮量。土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌。截至10月底，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地共計(jì)成交2717幅，相比上月下降18%，同比減少8%；成交建筑面積總計(jì)15446萬(wàn)平方米，同比下降17%，環(huán)比下降22%。土地成交價(jià)格方面，10月份土地成交金額合計(jì)3095億元，環(huán)比下跌38%，同比下跌16%。土地成交平均溢價(jià)率為7.9%，與上月大致持平。
值得注意的是，重點(diǎn)城市土地流拍情況得到明顯改善，流拍幅數(shù)相比上月大幅減少。克而瑞研究中心指出，10月土地流拍情況有所改善，從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市看，當(dāng)月流拍幅數(shù)較上月大幅減少，流拍率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
受上半年土地市場(chǎng)火爆影響，截至目前全年土地成交數(shù)據(jù)依然樂(lè)觀。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月6日，2019年以來(lái)50個(gè)大城市合計(jì)賣地3.48萬(wàn)億元，同比上漲17.5%。10個(gè)城市土地出讓金額超過(guò)1000億元。其中，杭州市合計(jì)出讓土地金額達(dá)到2427億元，位列第一；上海地區(qū)土地出讓金額達(dá)到1556億元，蘇州地區(qū)土地出讓金額達(dá)到1542億元，分別位居第二和第三。武漢市、南京市、北京市、天津市等土地出讓金額均超過(guò)1000億元，同比增幅超過(guò)10%。在50個(gè)城市中，超過(guò)7成城市2019年以來(lái)賣地金額同比上漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，2018年土地市場(chǎng)出讓限制過(guò)于嚴(yán)格，多數(shù)房企在2019年迫切需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。2019年以來(lái)，多地土地市場(chǎng)約束條件相對(duì)減少，部分城市的土地限價(jià)、保證金、配套保障房等都有所調(diào)整。疊加部分城市樓市限價(jià)政策微調(diào)，使得開(kāi)發(fā)商拿地積極性提高。從地區(qū)熱度看，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市。這也是一二線城市土地市場(chǎng)升溫的主要原因。
部分房企拿地積極
從上市房企的情況看，四季度以來(lái)一線梯隊(duì)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)新高，同時(shí)拿地態(tài)度普遍較積極。
以萬(wàn)科A為例，公司10月份共實(shí)現(xiàn)合同銷售面積271.3萬(wàn)平方米，合同銷售金額433.8億元；2019年1-10月份，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3332.9萬(wàn)平方米，合同銷售金額5189.9億元。自2019年9月份銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，萬(wàn)科A新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目16個(gè)，合計(jì)權(quán)益建筑面積374.7萬(wàn)平方米，合計(jì)權(quán)益地價(jià)155.19億元。
從拿地區(qū)域看，銷售金額在千億級(jí)別的房企，近期仍然以布局一二線熱點(diǎn)城市為主。以招商蛇口為例，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積86.26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.72%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額170.61億元，同比增長(zhǎng)2.48%。2019年1-10月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積919.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.13%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1791.01億元，同比增長(zhǎng)34.76%。
自2019年9月銷售及購(gòu)地情況簡(jiǎn)報(bào)披露以來(lái)，招商蛇口共新增9個(gè)項(xiàng)目地塊，多數(shù)位于一二線熱點(diǎn)城市。其中，上海崇明區(qū)共有兩宗地塊，成交總價(jià)分別為6.1億元和22.36億元，均擁有項(xiàng)目33%的權(quán)益。昆明市有兩宗地塊，分別位于滇中新區(qū)和晉寧區(qū)。南京市有一宗，成交總價(jià)為31.4億元，公司控股子公司擁有項(xiàng)目55%權(quán)益。三亞市深海科技城啟動(dòng)區(qū)有一宗地塊，成交總價(jià)為5.08億元。
從企業(yè)近期拿地的情況看，不少房企進(jìn)一步鞏固本土發(fā)展地位。以榮盛發(fā)展為例，作為河北省廊坊市本土開(kāi)發(fā)商，公司在10月份銷售月報(bào)中披露，2019年10月16日，全資下屬公司香河榮信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在廊坊市香河縣自然資源和規(guī)劃局舉辦的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓活動(dòng)中，以2.67億元取得廊坊市香河縣2019-110號(hào)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。廊坊市香河縣2019-110號(hào)地塊位于廊坊市香河縣京哈高速公路南側(cè)、百家灣排干西側(cè)，出讓面積5.03萬(wàn)平方米，土地用途為居住用地，用地期限為70年。
克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行的影響，百?gòu)?qiáng)房企拿地總體保持理性，拿地溢價(jià)率顯著回調(diào)。以恒大為代表的龍頭房企近期拿地多以底價(jià)成交，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)高溢價(jià)成交的地塊。預(yù)計(jì)2019年年底之前，房企拿地將繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎，控制土地成本將成為關(guān)鍵，“逆周期”拿地的關(guān)鍵在于價(jià)格是否合理。
這一說(shuō)法在不少頭部房企身上得以驗(yàn)證。以融創(chuàng)中國(guó)為例，公司9月24日以30.9億元競(jìng)得上海青浦住宅用地，溢價(jià)率僅為0.6%。融創(chuàng)中國(guó)此前表示，嚴(yán)格控制投資節(jié)奏。
海外融資規(guī)模持續(xù)攀升
在拿地及償債雙重資金需求的壓力下，不少房企近期陸續(xù)發(fā)布大額海外融資計(jì)劃。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅11月以來(lái)，就有十余家上市房企發(fā)布海外融資計(jì)劃，融資金額接近30億美元。
最近幾個(gè)月房企融資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)攀升態(tài)勢(shì)。8月份房企海外融資達(dá)15.8億美元，9月份達(dá)37.97億美元，10月份則高達(dá)50億美元。
部分房企融資利率較高。以德信中國(guó)為例，公司11月12日公告，擬發(fā)行1億美元額外優(yōu)先票據(jù)，額外票據(jù)的年利率為12.875%，自2020年2月6日開(kāi)始每半年到期支付一次。公司將使用額外票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額為其現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資及用作一般公司用途。
部分房企近期連續(xù)發(fā)布融資計(jì)劃，且涉及金額較大。以佳兆業(yè)集團(tuán)為例，公司11月4日公告，擬發(fā)行2023年11月12日到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為11.95%。11月5日公司公告，擬額外發(fā)行2023年到期的1.5億美元10.875%的優(yōu)先票據(jù)，擬將額外票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體看房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀(jì)錄已成定局。美元債是部分房企的重要資金補(bǔ)充，對(duì)緩解企業(yè)融資有很大好處。2019年下半年以來(lái)，房企受融資額減少的影響，拿地態(tài)度普遍轉(zhuǎn)淡，房企之間搶地現(xiàn)象逐漸減少。對(duì)于高負(fù)債率的中小型房企而言，未來(lái)融資難度將加大。相比之下，大型房企融資受困影響相對(duì)有限，這些房企在拿地成本和拿地規(guī)模方面都有優(yōu)勢(shì)。
